Immobilien: So attraktiv ist der US-Immobilienmarkt für deutsche Anleger

Donald Trump hält die Kapitalmärkte in Atem. Seine Zollankündigungen haben die Aktienkurse an der Wall Street und den weltweiten Börsen einbrechen lassen. Noch größer ist die Nervosität bei Anleiheinvestoren. Wie reagiert der US-Immobilienmarkt auf den erratischen Politikstil des US-Präsidenten? Das Handelsblatt hat beim deutschen Immobilieninvestor German American Realty (GAR) nachgefragt. Das Unternehmen investiert das Geld seiner Anleger seit Ende der 1970er-Jahre in den US-Immobilienmarkt und hält dort aktuell 7500 Mietwohnungen. Die beiden Gründer, Patrick Adenauer und Gisbert Beckers, erläutern, wie sie nervöse Anleger beruhigen – und warum ihrer Ansicht nach jetzt der richtige Zeitpunkt zum Investieren ist. Lesen Sie hier das vollständige Interview mit Patrick Adenauer und Gisbert Beckers: Herr Adenauer, Herr Beckers, innerhalb weniger Wochen hat US-Präsident Donald Trump einen Handelskrieg ausgelöst, Rezessionsängste geschürt und westliche Verbündete mit Gebietsansprüchen traktiert. Wie gute Nerven braucht man, um in den USA noch zu investieren?Patrick Adenauer: Man ist natürlich erstaunt über all das, was Präsident Trump aktuell tut. Ich bin aber überzeugt, dass er von den Märkten diszipliniert wird. Und zwar nicht nur von der Wall Street, die ja bei uns in der Berichterstattung immer eine wichtige Rolle spielt, sondern von den Zinsmärkten. Trump wird auf Dauer an geordneten, vernünftigen Verhältnissen interessiert sein. Noch glaubt das aber nicht jeder: Die US-Aktienmärkte stehen heftig unter Druck. Wie stark strahlt das auf den Immobiliensektor ab? Gisbert Beckers: Man muss differenzieren zwischen den verschiedenen Nutzungsarten. Im Bereich Wohnen ist es so, dass in den USA in den vergangenen Jahren in den Zuzugsregionen sehr viel wirtschaftliches Wachstum stattgefunden hat. Es sind viele neue Wohnungen entstanden, mancherorts auch zu viele. Das wird jetzt aber aufgenommen vom Markt. Zudem wird aufgrund der gestiegenen Zinsen weniger neu gebaut – ähnlich wie in Deutschland. Dadurch sehen wir für unseren Bestand gute Perspektiven. Sie wollen sagen, dass Ihre deutschen Investoren völlig cool sind?Adenauer: Ich will nicht sagen, dass sie nicht auch berechtigte Fragen stellen. Aber wenn man die fundamentalen Dinge erläutert, sind sie beruhigt: Es droht keine unmittelbare Gefahr. Es wird viel internationales Porzellan zerschlagen. Was die inneramerikanische Entwicklung angeht, erwarten wir aber, dass Trump seine Politik so ausrichtet, dass es für den Immobilienmarkt positiv ist. Erst einmal wird vieles aber teurer. Wie sehr lassen Trumps Zölle – allen voran auf Stahl- und Aluminiumimporte – die Kosten für das Bauen in den USA steigen?Beckers: Wir kommen gerade zurück aus den USA, wo wir unsere lokalen Partner getroffen haben. Bei unseren drei Bauprojekten, die wir gerade realisieren, sind 90 Prozent der Bauleistungen vergeben – da gibt es keine Probleme. Aber klar ist, wenn es so weitergeht mit den Zöllen – und noch wissen wir ja gar nicht, wie es weitergeht –, wird sich das Bauen an der einen oder anderen Stelle verteuern. Ich glaube aber nicht, dass die Preise nachhaltig nach oben gehen. Wir müssen schlicht abwarten. Mit Ihrem Unternehmen German American Realty investieren Sie in Mietwohnungen. Die USA sind ein Land der Hausbesitzer. Warum also ausgerechnet Mietwohnungen?Beckers: Zum einen gibt es einen starken US-Trend in Richtung Mieten statt Kaufen. Das hat verschiedene Gründe: Es hat mit der Bankenkrise begonnen, als viele Menschen ihre Häuser relativ schnell verloren haben, weil sie ihre Kredite nicht mehr bedienen konnten. Und dann gibt es den Trend, dass die jüngere Generation sich ungern festlegt – ob in der Frage eigenes Auto oder Carsharing oder ein Haus zu kaufen oder eines zu mieten. Es gibt viele, die lieber mieten. Und schließlich ist es durch die Zinsentwicklung so, dass Mieten derzeit wesentlich preiswerter ist als Kaufen. Welche Unterschiede zwischen dem US-amerikanischen und dem deutschen Mietwohnungsmarkt gibt es? Beckers: Die Lebensgewohnheiten der Amerikaner sind ganz andere als die der Deutschen. Man zieht in den USA sehr viel häufiger um – von Los Angeles nach Dallas, wenn Toyota seinen Hauptsitz verlegt, genauso wie in ein Haus auf der anderen Straßenseite, wenn dort die Miete 50 Dollar günstiger ist. Die Mobilität in den USA ist also eine ganz andere als bei uns. Und das ist die Grundlage unseres Geschäftsmodells. Denn wir haben kurzfristige Verträge von in der Regel zwölf Monaten. Wenn wir unser Objekt gut managen und attraktiv halten, können wir die Mieten deshalb entsprechend positiv entwickeln. Davon profitieren unsere Anleger. Haben sich denn die US-Wohnungsmieten positiv entwickelt?Adenauer: Die Mieten folgen dem Markt – vor und unmittelbar nach Corona ging es steil nach oben – zuletzt ging es abwärts. Durch die Verzögerungen infolge der Coronapandemie sind innerhalb von zwölf Monaten so viele Neubauten an den Markt gekommen wie sonst innerhalb von zweieinhalb Jahren. Das hat dazu geführt, dass sich die Mieten nicht mehr erhöht haben und teilweise sogar gesunken sind. Das ist jetzt vorbei, sodass die Mieten steigen. Der Zeitpunkt zu investieren ist jetzt. Sie konzentrieren sich auf den Süden des Landes. Warum nicht auf die wohlhabende Ostküste oder das Silicon Valley?Beckers: Weil die Wachstumsregionen im sogenannten Sunbelt der USA liegen. Wir waren bis vor zwei Jahren im östlichen Teil, also in Florida, den Carolinas, Georgia und Texas aktiv. Jetzt haben wir auch in Colorado, sprich Denver und Boulder, und in Arizona, sprich Phoenix, zugekauft. All diese Standorte profitieren von einem sehr guten Umfeld für Unternehmen. Eine Stadt wie Dallas beispielsweise hat jährlich 100.000 neue Jobs geschaffen. Zudem ist in all diesen Regionen die Lebensqualität sehr hoch. Das macht sie attraktiv für viele Menschen, zumal nach den Erfahrungen aus der Coronazeit. Außerdem erheben diese Bundesstaaten keine oder eine sehr niedrige zusätzliche Einkommensteuer. Wie attraktiv ist der Markt für Wohnimmobilien in den USA gerade?Adenauer: Für Bestandsimmobilien sind die Preise wegen der gestiegenen Zinsen und hohen Baukosten aktuell sehr interessant. Man kann momentan in den USA Immobilien zu Preisen deutlich unterhalb der Erstellungskosten bekommen. Da die Mietnachfrage in den Märkten, auf die wir uns konzentrieren, steigt, erwarten wir deutliche Wertsteigerungen dieser Immobilien. Auch wenn das kontraintuitiv klingt: Dieses und auch noch nächstes Jahr sind also sehr gute Zeitpunkte, um in den Markt einzusteigen, weil man jetzt günstig einkaufen kann und die Mieten im nächsten Jahr wieder deutlich anziehen werden. Werden in den USA Immobilien häufiger gekauft und verkauft als hierzulande?Adenauer: Ja. In Deutschland werden Immobilien häufig gekauft, um sie lange zu halten. Es wird nicht so oft gehandelt – das hängt vor allem mit den hohen Transaktionskosten zusammen, vor allem der hohen Grunderwerbsteuer von bis zu 6,5 Prozent. Die Transaktionskosten in den USA sind viel, viel geringer. Dort ist die Immobilie ein Investmentprodukt ähnlich einer Aktie, die man kauft und eine Zeit lang hält. Es gibt den Begriff des „Stupid German Money“: Laufen Sie als deutsche Investoren in den USA Gefahr, überhöhte Preise zu zahlen?Beckers: Nein. Erstens weil wir schon seit vielen Jahrzehnten in den USA investieren. Zweitens weil wir immer mit lokalen Partnern zusammenarbeiten. Das ist unser Prinzip: Wir binden die lokale Expertise ein. Zudem legen unsere Partner und wir immer selbst Geld mit an, nicht nur unsere Investoren. Daher glauben wir nicht, dass wir als „Stupid German Money“ gelten. Welche Renditen erwarten Sie?Adenauer: Nach konservativer Schätzung erwarten wir bei Bestandsobjekten eine durchschnittliche mittlere Rendite – also eine Internal Rate of Return – von zwölf bis 14 Prozent pro Jahr. Bei einer Projektentwicklung sind es 18 Prozent plus. Sie vertrauen also auf die Resilienz der US-Immobilienmärkte – trotz des erratischen Politikstils Trumps?Adenauer: Ich selbst und wir alle haben das, was jetzt geschieht, so nicht kommen sehen. Aber die ganz grundsätzliche Investitionsidee verändert sich dadurch nicht. Am Ende werden die Märkte die Politik regulieren. Herr Adenauer, Herr Beckers, vielen Dank für das Interview. Mehr: Höhere Zinsen und US-Zollchaos – Was ein Baufinanzierer jetzt Immobilienkäufern rät Erstpublikation: 23.04.2025, 14:56 Uhr.