Immobilien: Tiny House vermieten – Geringes Investment, stabiles Einkommen?

Eine kurze Auszeit im Grünen, arbeiten fernab vom Alltag – sogenannte Tiny Houses sollen den Wunsch vieler Menschen nach mehr Ruhe und Natur erfüllen. Auch Anleger entdecken die kleinen Häuser als Investment. Doch ob das Konzept aufgeht, hängt von vielen Faktoren ab, darunter rechtliche Anforderungen und die richtige Standortwahl. Das Handelsblatt hat mit Experten darüber gesprochen, welche Chancen und Risiken mit der Investition in Tiny Houses verbunden sind. Eine Baugenehmigung für das Tiny House ist Pflicht Tiny Houses sind kompakte Wohneinheiten mit in Deutschland meist weniger als 50 Quadratmetern Wohnfläche. Zwar gibt es hierzulande keine offizielle Definition, in der Praxis gelten Häuser unterhalb dieser Schwelle jedoch als „tiny“ oder „mikro“. Die Preise sind hingegen nicht ganz so klein. Die Preisangaben von Anbietern und Vermittlern schwanken stark. Selbstbausätze sind schon für weniger als 20.000 Euro zu haben. Soll das Haus auch eine gewisse Ausstattung mitbringen, bewegt sich der Preisrahmen je nach Größe zwischen 50.000 und 100.000 Euro. Nach oben gibt es keine Grenzen, wie so oft im Immobiliensektor. Hinzu kommen die Kosten für die Pacht oder den Kauf eines Grundstücks. Wer ein Tiny House bewohnen oder vermieten möchte, muss einige rechtliche Anforderungen erfüllen. Die Mikrohäuser gelten rechtlich als klassische Gebäude und fallen damit unter die selben Bauvorschriften wie normale Wohnhäuser. Eine Baugenehmigung bleibt also in jedem Fall Pflicht, unabhängig davon, ob das Haus auf Rädern steht oder auf einem festen Fundament. Für Anleger, die auf eine gewerbliche Vermietung setzen, kann sich dieser Aufwand dennoch lohnen. Denn Steuervorteile und eine stabile Nachfrage eröffnen Perspektiven. Chancen rund um Ballungszentren Der Ferienhausmarkt in Deutschland wird maßgeblich von privaten Anbietern geprägt: Rund 80 Prozent der etwa 555.000 Ferienhäuser und -wohnungen vermieten Privatpersonen, wie Zahlen des Deutschen Ferienhausverbands zeigen. Sich mit einer eigenen Immobilie in diesem Markt zu etablieren, kann für Privatanleger attraktiv sein. Besonders gefragt sind klassische Ferienregionen wie Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Vorpommern und Bayern, allerdings konzentriert sich die Nachfrage dort stark auf die Hauptsaison. Wer auf eine stabile Auslastung über das ganze Jahr hinweg setzt, braucht deshalb neue Konzepte. Chancen eröffnen vor allem Regionen rund um Ballungszentren. Menschen aus Köln, Düsseldorf oder Bonn verbringen verlängerte Wochenenden etwa gern in der Eifel oder verlegen ihr Homeoffice zeitweise ins Grüne. Dass der Trend zu kürzeren Aufenthalten wächst, zeigt eine aktuelle Untersuchung der Forschungsgemeinschaft Urlaub und Reisen (FUR): Im Jahr 2024 stieg die Zahl der Kurzurlaubsreisen in Deutschland auf rund 94 Millionen – ein neuer Rekord und fast 24 Prozent mehr als im Vorjahr. Dieses Potenzial hat Frank Zweigner früh erkannt. Der Immobilienökonom und Geschäftsführer von Neugrad Immobilien setzt mit seinem Mitgründer Frederik Eichen seit 2018 gezielt Projekte für diese Zielgruppen um. „Viele Menschen suchen heute auch außerhalb der klassischen Ferienzeiten nach kurzen Erholungsphasen“, sagt Zweigner. Besonders gefragt seien kompakte Einheiten für Paare oder Alleinreisende, oft auch mit Hund. Neugrad Immobilien betreibt einen Ferienpark in der Eifel. Wer investieren möchte, kann dort ein Tiny House kaufen und es an das Unternehmen verpachten. Es vermietet die Häuser und zahlt den Anlegern eine feste Pacht. Der Firma zufolge sollen so jährliche Renditen von etwa sechs Prozent erreichbar sein. Alternativ können Anleger ein Tiny House kaufen und sich selbst um die Vermietung kümmern, wenn sie den Aufwand nicht scheuen. Risiken realistisch einschätzen Für Anleger, die ihr Tiny House gewerblich betreiben und vermieten wollen, spielen steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten eine wichtige Rolle. Wichtig ist dabei der sogenannte Investitionsabzugsbetrag (IAB). Das Einkommensteuergesetz erlaubt, bis zu 50 Prozent der geplanten Anschaffungskosten schon vor dem Kauf von der Steuer abzusetzen. „Das erleichtert die Anfangsinvestition deutlich“, erklärt Peter Pedersen, Präsident des Bundesverbandes Mikrohaus. Voraussetzung ist, dass das Tiny House nicht fest mit dem Boden verbunden ist und gewerblich vermietet wird. Eine rein private Nutzung schließt die steuerliche Förderung aus. Neben den Steuervorteilen entscheidet vor allem die tatsächliche Rentabilität über den Erfolg der Anlage. Pedersen, selbst Unternehmer im Bereich Mikroimmobilien, kalkuliert anhand praktischer Erfahrungswerte mit Übernachtungspreisen zwischen 100 und 150 Euro sowie einer jährlichen Auslastung von 60 bis 70 Prozent. Daraus ergeben sich jährliche Bruttoeinnahmen von etwa 25.000 bis 30.000 Euro pro Tiny House. Nach Abzug von laufenden Kosten wie Reinigung, Vermarktung und Instandhaltung bleibt ein Gewinn nach Steuern von etwa fünf bis sieben Prozent, sofern die Erwartungen an Auslastung und Preise erfüllt werden. „Es ist entscheidend, realistisch zu kalkulieren“, sagt Pedersen. „Wenn die Standorte schlecht gewählt sind oder die Vermarktung nicht funktioniert, bleibt die Rendite schnell hinter den Erwartungen zurück.“ Auch unerwartete Kosten, Leerstand oder rechtliche Hürden können die Rechnung kippen lassen. Dieser Text ist am 16. Mai 2025 zuerst im Handelsblatt-Newsletter Inside Energie & Immobilien erschienen. 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