Steuererklärung 2024: So sparen Sie als Vermieter geschickt Steuern

Abschreibung, Anschaffungskosten, Erhaltungsaufwand – wer ein Haus oder eine Wohnung vermietet, muss erst einmal Vokabeln lernen. Doch das lohnt sich. Denn in ihrer Steuererklärung müssen Vermieter nicht nur ihre Einkünfte aus der sogenannten Vermietung und Verpachtung melden. Sie können auch eine Vielzahl von Ausgaben angeben, die ihre Steuerlast senken. Für eine möglichst hohe Steuerersparnis kommt es oftmals auf das richtige Timing an. Lesen Sie hier, zu welchem Zeitpunkt größere oder kleine Investitionen den höchsten Steuerbonus bringen, was bei Vermietern zu den Werbungskosten zählt und wie sie neue Abschreibungsregeln am besten nutzen. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung 2024 Eines vorweg: Vermietung und Verpachtung sind juristisch betrachtet zwei unterschiedliche Vorgänge. Steuerlich spielt es jedoch keine Rolle, ob Eigentümer einer Immobilie Mieteinnahmen oder einen Pachtzins erhalten. Beides müssen sie versteuern. Zur Vereinfachung ist daher im Folgenden nur von „Vermietern“ die Rede. Immobilien-Einkünfte: Das muss versteuert werden Für das Finanzamt zählt nicht, welche Miete vertraglich vereinbart wurde, sondern welcher Betrag tatsächlich auf dem Konto der Vermieter eingegangen ist. Gerät ein Mieter mit seinen Zahlungen in Rückstand, erhält der Vermieter in dieser Zeit keine Mieteinkünfte. Werbungskosten: Das können Vermieter absetzen Vermieter können in ihrer Steuererklärung zahlreiche Ausgaben als Werbungskosten geltend machen. Das sind Ausgaben, die in Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Zu den wichtigsten Posten zählen: Anschaffungskosten der Immobilie – als jährliche Abschreibung Renovierungskosten – als Erhaltungsaufwendungen laufende Ausgaben rund um die Immobilie Fahrt- und Reisekosten Finanzierungskosten für das Vermietungsobjekt Anschaffungskosten per Abschreibung absetzen Zu den Anschaffungskosten zählen insbesondere der Kaufpreis, die Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch. Die Anschaffungskosten können jedoch nicht auf einen Schlag in der Steuererklärung angegeben werden. Stattdessen gilt das Prinzip „Absetzung für Abnutzung“, kurz AfA. Wichtig bei einem Haus mit Grundstück: Nur die Kosten für das Gebäude lassen sich steuerlich absetzen. „Das liegt daran, dass sich ein Grundstück in der Regel nicht abnutzt“, erläutert Sibylle Barent, Steuerexpertin beim Eigentümerverband Haus & Grund. Wer ein Haus mit Grundstück kauft, sollte daher schon beim Notar eine Kaufpreisaufteilung vornehmen. „Eine Faustformel gibt es dazu nicht, denn je nach Lage und Beschaffenheit des Grundstücks können die Aufteilungen sehr unterschiedlich ausfallen“, so Barent. Eine erste Orientierung bietet die sogenannte Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums (BMF) – eine interaktive Excel-Datei. Bindend ist diese jedoch nicht, das hat 2020 der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden (Az.: IX R 26/19). » Lesen Sie auch: Wie sich Steuern beim Kauf von Immobilien vermindern lassen – Fünf Tipps Wurde ein Gebäude nach dem Jahr 1925 erbaut, können Vermieter 50 Jahre lang jährlich zwei Prozent der Anschaffungskosten als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Ältere Häuser werden über einen Zeitraum von 40 Jahren abgeschrieben. Neubauten, die nach dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, können pro Jahr mit drei Prozent der Anschaffungskosten abgeschrieben werden. Grundsätzlich beginnt die Abschreibungsdauer für jeden neuen Eigentümer von vorne. Allerdings können bei Vorlage eines sogenannten Nutzungsdauergutachtens pro Jahr auch höhere Beträge abgeschrieben werden. Dies hat der BFH 2021 bestätigt (Az. IX R 25/19). Degressive Abschreibung für neue Immobilien Um die Immobilieninvestitionen zu fördern, wurde im Frühjahr 2024 vorübergehend eine degressive AfA für Wohnimmobilien eingeführt. Vermieter können dadurch in kürzerer Zeit einen größeren Teil ihrer Investitionen steuerlich geltend machen. Relevant ist die degressive AfA für neu gebaute oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude und Wohnungen. Der Baubeginn der Immobilie muss zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegen. Dabei kommt es nicht auf den Bauantrag, sondern den angezeigten Baubeginn an. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, können im ersten Jahr fünf Prozent der Herstellungs- oder Anschaffungskosten steuerlich geltend gemacht werden. In den folgenden Jahren sind es fünf Prozent des jeweiligen Restwertes. Ein Wechsel zur linearen Abschreibung ist möglich. „Für private Vermieter ist das aber in der Regel nicht relevant, da sie keinen Bilanzierungsregeln unterliegen, wegen denen eine schnelle Abschreibung nachteilig sein könnte“, so Steuerexpertin Barent. Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau Daneben gibt es die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau: Wer zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029 neue Mietwohnungen gekauft, gebaut oder in Gebäuden neuen Wohnraum geschaffen hat, kann vier Jahre lang je bis zu fünf Prozent der Herstellungs- oder Anschaffungskosten als Sonderabschreibung absetzen. Bedingungen für diese Sonderabschreibung sind: Das Gebäude muss den Standard „Effizienzhaus 40“ erfüllen und das Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ (QNG) tragen. Die Wohnungen müssen mindestens zehn Jahre lang zu Wohnzwecken vermietet werden. Die Anschaffungskosten dürfen maximal 5200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche betragen, wovon maximal 4000 Euro pro Quadratmeter absetzbar sind. Die Sonderabschreibung kann auch mit der degressiven Abschreibung kombiniert werden. Hier reduziert sich der jährliche Restbuchwert aber nicht zusätzlich um die Sonderabschreibung (vgl. BMF-Schreiben vom 21. Mai 2025). Erhaltungs- versus Herstellungsaufwand Auch die Ausgaben, um die Immobilie instand zu halten, können Vermieter steuerlich geltend machen. Dazu zählen sowohl Lohn- als auch Materialkosten. Anders als bei selbst genutzten Immobilien gibt es hier keine Obergrenze. Handelt es sich um Erhaltungsaufwendungen, können die Ausgaben im Jahr der Bezahlung in voller Höhe als Werbungskosten berücksichtigt werden. Dagegen müssen Herstellungsaufwendungen über mehrere Jahre abgeschrieben werden. » Lesen Sie auch: So setzen Sie Flutschäden von der Steuer ab Laut Bundesfinanzministerium handelt es sich bei „Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen, Einrichtungen oder Anlagen“ um Erhaltungsaufwand. Wenn dagegen „über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserungen eines Gebäudes entstehen“, handele es sich um Herstellungsaufwand. „In der Praxis ist die Abgrenzung häufig schwierig, und es gibt dazu viele Rechtsstreitigkeiten“, weiß Barent. Zu den weitgehend unstrittigen Erhaltungsaufwendungen zählen etwa der Austausch von Türen und Fenstern, die Neueindeckung des Daches sowie die Erneuerung der Elektroinstallation, des Badezimmers oder des Fußbelags. „Bei einer neuen Heizungsanlage kann es schon schwieriger werden, zumindest, wenn die Energieeffizienz dadurch um mehrere Stufen verbessert wird“, so die Haus-&-Grund-Expertin. Eine Erleichterung gibt es dagegen für Aufwendungen, die ohne Umsatzsteuer nicht mehr als 4000 Euro kosten: Diese können auf Antrag als Erhaltungsaufwendungen behandelt werden. Eine Steuerfalle lauert in den ersten drei Jahren nach dem Bau oder dem Kauf einer Immobilie: Geben Vermieter in dieser Zeit mehr als 15 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten für Renovierungen aus, wertet das Finanzamt dies als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“. Diese müssen mit den Anschaffungskosten abgeschrieben werden. Diese laufenden Kosten sind absetzbar Rund um eine Immobilie fallen viele laufende Kosten an: etwa für die Heizung, Wasser, Gebäude- und Haftpflichtversicherungen, Grundsteuer, Müllabfuhr oder Gartenpflege. Vermieter zahlen diese zunächst selbst, können sie anschließend aber als Nebenkosten auf die Mieter umlegen. Steuerlich werden die gesamten Zahlungen der Mieter – also auch die Nebenkosten – als Einnahmen der Vermieter behandelt. Geben Vermieter die Nebenkosten in der Steuererklärung als Werbungskosten an, werden sie direkt wieder von ihren zu versteuernden Einnahmen abgezogen. Eine Besteuerung wird somit verhindert. Arbeitsmaterialien, die für die Vermietung benötigt werden, können hingegen als Werbungskosten abgesetzt werden. Dazu zählt alles rund um Musterverträge, Porto und Schreibwaren. Das gleiche gilt für Kontoführungsgebühren. Vorweggenommene Werbungskosten Auch für die Suche nach einem passenden Mieter können Kosten anfallen – etwa für Anzeigen oder einen Makler. Diese können als vorweggenommene Werbungskosten geltend gemacht werden. Darüber hinaus fallen schon vor Einzug eines Mieters Nebenkosten an – zum Beispiel für Versicherungen und die Grundsteuer. Diese können ebenfalls abgesetzt werden, sofern Vermieter belegen, dass sie sich ernsthaft um einen Mieter bemühen – etwa, indem sie Wohnungsanzeigen aufgeben. Fahrtkosten und Verpflegungspauschale Sind Vermieter zur Besichtigung einer Immobilie gefahren, die sie anschließend gekauft haben, gehören diese Fahrtkosten zu den Anschaffungskosten – ebenso wie die Fahrt zum Notar, um den Kaufvertrag zu beurkunden. Sonstige Fahrten in Zusammenhang mit der Immobilie – etwa zu Eigentümerversammlungen oder zu Terminen mit Mietern – dürfen Vermieter als Werbungskosten ansetzen: Hier gilt eine Pauschale von 0,30 Euro pro gefahrenen Kilometer (Hin- und Rückweg) mit dem eigenen Auto. Außerdem können Vermieter wie Dienstreisende die Verpflegungspauschalen nutzen. Finanzierungskosten Finanzierungskosten zählen zu den Werbungskosten. Allerdings nur die Zinsen. Der Tilgungsanteil muss aus der monatlichen Rate herausgerechnet werden. Auch weitere Kosten rund um den Kredit können abgesetzt werden: Bankgebühren, Fahrtkosten zur Bank oder Bausparkasse sowie Auslagen für Kopien und Porto, ebenso eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung. Vermietung an Angehörige – aber nicht zu günstig Ein heikles Thema ist die Vermietung an Angehörige – inklusive der eigenen Kinder – denn häufig wird ihnen ein Mietnachlass gewährt. Zahlen Verwandte mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, werden die vollen Werbungskosten problemlos berücksichtigt. Liegt die Miete zwischen 50 und unter 66 Prozent des ortsüblichen Satzes, kann das Finanzamt eine sogenannte Totalüberschussprognose fordern. „Das kommt in der Praxis immer häufiger vor“, sagt Barent. Dabei wird geprüft, ob die Vermieter in den kommenden 30 Jahren voraussichtlich einen Überschuss erwirtschaften können. Fällt die Prognose negativ aus oder beträgt der Mietnachlass mehr als 50 Prozent, werden die Werbungskosten nur teilweise berücksichtigt. Liebhaberei – Vorsicht bei längerem Leerstand Bei längerem Leerstand kann das Finanzamt den Immobilienbesitz als sogenannte Liebhaberei werten. Auch dann sind die Ausgaben rund um die Immobilie steuerlich nicht mehr absetzbar. Ihre sogenannte Einkünfteerzielungsabsicht können Vermieter zum Beispiel belegen, indem sie auf die Renovierung der Immobilie hinweisen, Anzeigen aufgeben, einen Makler engagieren oder Besichtigungstermine dokumentieren. » Lesen Sie auch: Diese Entlastung bei Eigenheimen könnte bald für Erben kommen Laut Bundesfinanzhof ist es Vermietern zuzumuten, Zugeständnisse bezüglich der Miethöhe oder Mieterauswahl zu machen (Az. IX R 14/12). Bei Ferienwohnungen akzeptiert das Finanzamt dauerhafte Verluste nur, solange die Auslastung höchstens 25 Prozent unterhalb dem ortsüblichen Niveau liegt. Ansonsten können die Kosten nicht mehr abgesetzt werden. Sobald die Auslastung steigt, kann sich dies wieder ändern. Steuern bei Vermietung via Airbnb Immer mehr Bürger bieten über Plattformen wie Airbnb ihre Wohnung oder ein Zimmer vorübergehend zur Miete an. Wer dabei weniger als 520 Euro im Jahr einnimmt, muss diese Einkünfte nicht in der Steuererklärung angeben. Wer mehr einnimmt, muss die kompletten Einnahmen versteuern, kann dann aber auch Werbungskosten geltend machen. Die Einkünfte gegenüber den Finanzbehörden zu verschweigen, ist keine gute Idee. Plattformen wie Airbnb sind mittlerweile verpflichtet, einmal im Jahr die Nutzerdaten an die Steuerbehörden zu melden. Wer der Steuerhinterziehung überführt wird, riskiert im schlimmsten Fall eine Freiheitsstrafe. Mehr: So sichern Sie sich das Haus im Fall einer Scheidung Erstpublikation: 17.03.2025, 11:48 Uhr