Steuer: So sparen Sie bei der Schenkung einer Immobilie Steuern

Laut dem Global Wealth Report der Schweizer Bank UBS gibt es in Deutschland 2,9 Millionen Millionäre. Die meisten dieser Frauen und Männer haben aber keine siebenstelligen Beträge auf dem Konto oder im Depot. Ihr Geld steckt in einer Immobilie. Seit dem Jahr 2010 hat sich der Wert vieler Häuser und Wohnungen verdoppelt, wenn nicht gar verdrei- oder vervierfacht. Dass in den vergangenen beiden Jahren viele Häuser und Wohnungen wieder günstiger wurden, fällt angesichts der gewaltigen Wertsteigerung zuvor kaum ins Gewicht. Doch viele langjährige Eigentümer schätzen ihre Immobilie zu niedrig ein. Das kann für Erben oder Beschenkte teuer werden. Wie teuer genau, hängt davon ab, wie das Finanzamt den Immobilienwert berechnet. Dabei werden Rechengrößen, mit deren Hilfe die Beamten den Wert ermitteln, bisweilen angepasst. Auch das kann zu bösen Überraschungen führen. Lesen Sie, wie die Finanzbeamten rechnen, wie Sie sich gegen Überraschungen absichern und Steuern sparen können. Schenkungssteuer: Welche Freibeträge gelten für Immobilien? Noch immer wechseln viele Immobilien ihre Besitzer erst, wenn die Eigentümer sterben. Doch nach Angaben von Notaren und Fachanwälten werden in Familien immer mehr Häuser und Wohnungen an die jüngere Generation verschenkt. Wie bei Erbschaften auch, gibt es dabei bestimmte Freibeträge. Erst, wenn diese ausgeschöpft sind, meldet sich das Finanzamt. Bei den Freibeträgen gilt: Je näher der Verwandtschaftsgrad, desto höher der Freibetrag und desto günstiger die Steuerklasse. Wie hoch die Steuer ausfällt oder ob der Freibetrag ausreicht, hängt davon ab, wie hoch die Finanzbeamten den Wert der Immobilie einschätzen. Allerdings gilt für Immobilien nicht ein Verfahren, um ihren Wert zu bestimmen, sondern mehrere. Obendrein arbeiten diese nicht mit festen Parametern. Das kann zu unerwünschten Überraschungen führen. Wie wird der Verkehrswert der Immobilie ermittelt? Unter dem Verkehrswert verstehen Fachleute den Wert, zu dem eine Immobilie ihren Besitzer wechselt. Der Wert könnte auch Marktwert genannt werden. Das heißt: Je nachdem wie hoch die Nachfrage nach Immobilien allgemein oder Objekten dieser Art ist, liegt der Verkehrswert höher oder niedriger. Soll nun eine Immobilie verschenkt oder vererbt werden, ermitteln Finanzbeamte den Verkehrswert. Allerdings wenden sie dazu, je nach Art des Gebäudes, unterschiedliche Verfahren an. Wann wird das Vergleichswertverfahren genutzt? Es kommt immer dann zum Zug, wenn es viele ähnliche Objekte in einer Region gibt. Das ist in vielen Großstädten bei Wohnungen der Fall. Da es davon eine Vielzahl gibt, können die örtlichen Gutachterausschüsse Vergleichswerte errechnen. Dabei werden beispielsweise die durchschnittlichen Preise, die Wohnungen in einer bestimmten Lage erzielt haben, auf benachbarte Wohnungen übertragen. Diese Werte sind transparent und nachvollziehbar. Wie funktioniert das Sachwertverfahren? Gibt es nicht genügend vergleichbare Immobilien und wird das Objekt nicht vermietet, sondern vom Besitzer selbst genutzt, berechnen die Finanzbeamten den Wert der Immobilie mithilfe des Sachwertverfahrens. Dabei geht es um die Antwort auf die Frage: Was würde es kosten, die konkrete Immobilie noch einmal neu zu erbauen? Dieser Wert wird von Objekt zu Objekt mit verschiedenen Parametern verrechnet. Relevant ist etwa die Nutzungsdauer – derzeit von insgesamt 80 Jahren. Ein Beispiel: Wurde ein Haus vor 20 Jahren erbaut, hat es noch eine sogenannte Restnutzungsdauer von 60 Jahren. Damit ist es steuerlich betrachtet mehr wert als ein benachbartes Haus, das bereits vor 40 Jahren errichtet wurde. Doch auch bei Häusern, die älter als 80 Jahre sind, spielt die Restnutzungsdauer noch eine Rolle. Michael Sohni, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger erklärt: „In diesem Fall wird anhand der Renovierungen, die zwischenzeitlich ziemlich sicher stattgefunden haben, eine neue Restnutzungsdauer errechnet.“ Neben der Restnutzungsdauer gibt es den sogenannten Sachwertfaktor, mit dem die Wiederherstellungskosten des Hauses abzüglich der Restnutzungsdauer multipliziert werden. Er wurde vor zwei Jahren angehoben, um die Wertsteigerungen im Immobilienboom der vergangenen zehn Jahre abzubilden. Im Schnitt liegt er zwischen 1,3 und 1,5 und kann nach den Worten von Michael Sohni in besonders teuren Wohnungsmärkten auch bei zwei oder drei liegen. Welche Wirkung der Sachwertfaktor bei Schenkungen haben kann, zeigt das Beispiel: Liegt der Faktor bei 1,3 wird ein Haus, dessen Wert die Eigentümer auf 500.000 Euro geschätzt haben und das zu diesem Wert eigentlich unter Eheleuten steuerfrei verschenkt werden kann, zum Steuerfall. Denn rein rechnerisch steigt der Wert der Immobilie auf 650.000 Euro. Die oder der Beschenkte muss auf die 150.000 Euro, die der Wert nun über dem Freibetrag liegt, 16.500 Euro Schenkungsteuer zahlen. Was ist wichtig beim Ertragswertverfahren? Das Ertragswertverfahren wird bei Mietshäusern, Bürohäusern oder Hotels angewendet. Bei dieser Berechnungsmethode wird ebenfalls ermittelt, wie lange das Gebäude noch genutzt werden kann. Um den Ertragswert zu ermitteln, ist eine mehrstufige Rechnung zu vollziehen: Zunächst wird der Bodenwert ermittelt. Hierzu wird die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss ermittelt, multipliziert. Der Wert steht für viele Bundesländer im Netz auf der Website von bodenrichtwerte-boris.de zur Verfügung. Dann wird auch der Jahresreinertrag ermittelt: jährlichen Miete abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Das können etwa 25 Prozent der Kaltmiete sein. Von diesem Reinertrag wird die Bodenwertverzinsung abgezogen. Dafür wird der Bodenwert mit dem Liegenschaftszins multipliziert. Das Ergebnis, der Gebäudereinertrag, wird im Anschluss mit dem Vervielfältiger multipliziert. Ermittelt wird der Vervielfältiger mithilfe des Liegenschaftszinses und der Restnutzungsdauer. Auf der Website der Förderbank Bayern (lfa.de) finden sich Angaben zu beiden Werten. So gilt etwa für Wohngebäude ein Liegenschaftszins von 5,5 oder sechs Prozent. Zum Ergebnis der Rechnung Gebäudereinertrag mal Vervielfältiger wird noch der Bodenwert addiert. Ein Beispiel: Für ein 40 Jahre altes Mietshaus mit 400 Quadratmeter Wohnfläche auf einem 150 Quadratmeter großen Grundstück sieht die Rechnung wie folgt aus:Bodenwert: 150 qm Grundstücksfläche x 500 Euro Bodenrichtwert = 75.000 EuroJahresreinertrag: 48.000 Euro Jahresmiete – 12.000 Euro Bewirtschaftungskosten = 36.000 EuroGebäudereinertrag: 36.000 Euro Jahresreinertrag – 4125 Euro Bodenwertverzinsung (75.000 Euro Bodenwert x 5,5 Prozent Liegenschaftszins) = 31.875 EuroErtragswert: 31.875 Euro Gebäudereinertrag x 16,05 Vervielfältiger (bei einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren) + 75.000 Euro Bodenwert = 586.594 Euro. Wie wehre ich mich gegen eine zu hohe Bewertung vom Finanzamt? Nach Berechnungen von Fachleuten wie Michael Sohni ist es möglich, dass einige Immobilien durch die Bewertungsregeln steuerlich betrachtet teurer werden. Ihr Wert ist dann höher, als würde die Immobilie am Markt verkauft. Um dagegen anzugehen, müssen Betroffene ein Wertgutachten eines Sachverständigen erstellen lassen. Das ist dem Finanzamt vorzulegen. Die Kosten für ein solches Gutachten sind zwar frei verhandelbar. Aber laut der Maklerplattform Homeday sollten Eigentümer mit 0,5 bis einem Prozent des Verkehrswerts der Immobilie rechnen. Auch aus diesem Grund warnt Gutachter Sohni: „Gutachter können keine Wunder bewirken.“ Dieser Meinung ist auch Anton Steiner. Der Fachanwalt für Erbrecht weiß aus Erfahrung, dass ein Gutachten keine Garantie dafür ist, dass die Bewertungsstellen beim Finanzamt klein beigeben. Sie müssen nicht den vom Gutachter ermittelten Wert als Grundlage für den Steuerbescheid nehmen. Steiner empfiehlt: „Bleiben die Beamten hartnäckig, müssen Betroffene beim Finanzgericht klagen.“ Was bringen Steuerklauseln in Schenkungsverträgen? Ist unklar, welchen Wert das Finanzamt für ein bestimmtes Haus ansetzt, können in Schenkungsverträgen sogenannte Steuerklauseln eingebaut werden. Wie das funktioniert, zeigt ein Beispiel: Die Tochter eines Ehepaares soll die Hälfte des Elternhauses überschrieben bekommen. Sie hat einen Schenkungsteuerfreibetrag von 400.000 Euro. „Durch die Steuerklausel können die Eltern notfalls vom verschenkten Haus einen Anteil zurückfordern, sodass der Rest, den die Tochter bekommt, noch unter der 400.000-Euro-Grenze bleibt“, erklärt Anwalt Steiner. Dieses Prozedere kostet jedoch erneut Notargebühren und Gebühren für das Grundbuchamt. Es kann dennoch günstiger sein als die Erbschaftsteuer. Wie funktioniert die teilweise Schenkung? Für Eigentümer kann es sich nach Ansicht von Fachanwalt Steiner daher lohnen, eine Immobilie „scheibchenweise“ zu verschenken. „Die Freibeträge bei der Schenkungsteuer werden alle zehn Jahre neu aufgefüllt“, erklärt der Anwalt. So können auch Häuser und Wohnungen, deren Wert deutlich über den Freibeträgen liegt, nach und nach im Rahmen der Freibeträge steuerfrei weitergegeben werden. Es lohnt sich demnach früh anzufangen. Wie lässt sich mit einer Kettenschenkung sparen? Ein weiterer Trick zum Steuersparen ist die sogenannte Kettenschenkung – wenn auch Juristen und Steuerberater diese Bezeichnung nie in den Mund nehmen würden. Denn damit wäre Ärger mit dem Finanzamt programmiert. Doch diese Art der Schenkung kann sinnvoll sein, wenn etwa einem Elternteil die komplette Immobilie gehört und der Wert der Immobilie den Freibetrag des Beschenkten übersteigt. Ein Beispiel: Angenommen ein Ehepaar will seinem Sohn sein Haus schenken. Die Immobilie ist 800.000 Euro wert, gehört aber allein der Mutter. Nun hat der Sohn nur einen Freibetrag von 400.000 Euro. Bekommt er die Schenkung nur von der Mutter, muss er die Hälfte des Werts der Immobilie, also 400.000 Euro, versteuern. Anders ist die Steuerhöhe, wenn die Mutter zuerst die Hälfte der Immobilie dem Vater schenkt – der dafür keinen Cent Steuern zahlen muss. Gehört das Haus nun beiden Elternteilen können diese dem Sohn ihren Anteil im Wert von je 400.000 Euro steuerfrei weitergeben. Besonders wichtig ist in diesem Fall, laut Steuerberatern, dass die Schenkungen einen gewissen zeitlichen Abstand voneinander haben. Sie dürfen außerdem nicht im selben Vertrag verfügt werden. Schenkungssteuer: Was bringt Schenken gegen Nießbrauch? Ist die Immobilie mehr wert als die beiden Freibeträge, können sich beide Eltern auf ihre Schenkung noch einen Nießbrauch einräumen lassen. Nießbrauch bedeutet, dass sie zwar das Eigentum weitergeben, aber das Haus bis zu ihrem Tod weiter nutzen können. Der Nießbrauch mindert den Wert der Schenkung mitunter erheblich. Je jünger die schenkende Person ist, desto wertvoller ist der Nießbrauch. Um den Wert zu berechnen, wird die potenziell mögliche Jahresmiete der Immobilie mit einem Faktor multipliziert, den das Bundesfinanzministerium aufgrund der statistischen Lebenserwartung errechnet. Ein Beispiel: Schenkt eine 65-jährige Mutter ihrem Sohn eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro, müsste der Beschenkte 100.000 Euro versteuern. Angenommen die Immobilie könnte mit 18.000 Euro pro Jahr vermietet werden, beträgt der Wert des Nießbrauchs über 225.000 Euro. Verschenkt die Mutter ihre Immobilie jedoch erst mit 75 Jahren, beträgt der Nießbrauchwert nur noch gut 170.000 Euro. In beiden Fällen würde der Nießbrauch den steuerlichen Wert der Immobilie aber unter den für den Sohn geltenden Freibetrag von 400.000 Euro drücken. Mehr: So teuer wird ein Wohnungskauf in Ihrer Region bis 2035 Dieser Artikel erschien bereits im November 2024. Der Artikel wurde am 07.04.2025 erneut geprüft und mit leichten Anpassungen aktualisiert.